التملّك الحر يعني ملكية كاملة للأرض والمبنى، مع حق البيع والتأجير والرهن والتوريث. وهو الملكية نفسها التي يملكها المواطنون القطريون. فإذا اشتريت شقة تملّك حر في اللؤلؤة، فأنت تملكها تملّكًا كاملًا.

أما حق الانتفاع فهو حق طويل الأمد لاستخدام العقار والاستفادة منه دون ملكية الأرض نفسها. وفي قطر يُمنح انتفاع الأجانب لمدة 99 عامًا وقابل للتجديد. يمكنك السكن في العقار وتأجيره وبيع حق الانتفاع لمشترٍ آخر وتوريثه. وما لا تملكه هو رقبة الأرض تحته.

وعمليًا، يعمل حق الانتفاع في قطر كثيرًا كالتملّك الحر لمعظم المشترين. فأفق الـ 99 عامًا أطول من أي مدة احتفاظ تقريبًا، والحق قابل للنقل. والمكان الوحيد الذي يهم فيه الفرق هو التمويل وإعادة البيع: فبعض البنوك تعامل عقارات الانتفاع بشكل مختلف، وبعض المشترين يدفعون أقل مقابل الانتفاع من التملّك الحر في الحي نفسه.

وسّع قرار مجلس الوزراء رقم 28 لسنة 2020 خريطة التملّك الأجنبي بشكل جوهري، ووسّعها قرار مجلس الوزراء رقم 21 لسنة 2026 مرة أخرى. وتصف الملخصات الرسمية الحالية عادةً 10 مناطق تملّك حر رئيسية، إلى جانب السماح المنفصل بتملّك وحدات مستقلة في المجمّعات السكنية والمراكز التجارية عبر البلاد. ولأن الملخصات الرسمية لا تستخدم دائمًا تسميات موحّدة للأحياء، فالأسلم تأكيد تصنيف السند الدقيق لأي وحدة قبل الالتزام.

أشهر مناطق التملّك الحر هي اللؤلؤة قطر (أول حي تملّك حر، فُتح لغير القطريين في 2004)، ولوسيل (المدينة المخطّطة شمال الدوحة)، ولاجونة الخليج الغربي. ومن مناطق التملّك الحر الأخرى المذكورة عادةً في الملخصات الرسمية أجزاء من الدفنة/المنطقتين الإداريتين 60 و61، والعنيزة، ومنتجع الخور، وابتداءً من 2026، مشروع سميسمة للمنتجع والشاطئ، الواقع أيضًا في الخور.

خصّص القرار نفسه لعام 2020 أيضًا 16 منطقة إضافية يمكن فيها لغير القطريين الحصول على حق انتفاع قابل للتجديد لمدة 99 عامًا. وهذه في معظمها أحياء وسط الدوحة الأقدم لا التطويرات المخطّطة الجديدة.

من مناطق الانتفاع البارزة السد والمنصورة وفريج عبد العزيز والدوحة الجديدة وغانم القديم والرفاع ونجمة وأم غويلينة وبن محمود والمرقاب والمطار القديم ومشيرب والهتمي وروضة الخيل والنعيجة والثمامة.

الأثر العملي: إن كنت تشتري في حيّ ناضج بوسط الدوحة بدل اللؤلؤة أو لوسيل، فأنت على الأرجح أمام حق انتفاع لا تملّك حر. تحقّق من نوع السند الدقيق مع البائع وإدارة التسجيل العقاري قبل دفع أي وديعة.

يُعامَل مواطنو دول مجلس التعاون الأخرى (السعودية والإمارات والبحرين والكويت وعُمان) معاملة القطريين لأغراض الملكية ضمن إطار السوق الخليجية المشتركة. ويمكنهم تملّك عقار سكني في معظم مناطق قطر، لا المناطق الأجنبية المحدّدة فقط.

ولا تزال هناك بعض القيود العملية، مثل سقف على عدد العقارات التي يملكها المواطن الخليجي الواحد في بعض الفئات، وتبقى ملكية الأراضي قرب المناطق الحساسة مقتصرة على القطريين. لكن الإطار العام أقرب بكثير إلى الملكية القطرية منه إلى ملكية غير الخليجيين الأجانب.

تصف الملخصات الرسمية الحالية مستويين مختلفين للإقامة المرتبطة بالعقار. فاستثمار تملّك حر بنحو 730,000 ريال (200 ألف دولار) يُذكر عادةً كعتبة لتصريح إقامة قابل للتجديد مدته 5 سنوات. وعتبة أعلى بنحو 3.65 مليون ريال (مليون دولار) هي المستوى المذكور عادةً لمزايا الإقامة الدائمة.

ومستوى الإقامة الدائمة هو المرتبط في الملخصات الرسمية بمزايا مثل الرعاية الصحية العامة وإتاحة التعليم ومزايا إقامة أوسع طويلة الأمد. والموافقة ليست تلقائية. وتراجع وزارة الداخلية الطلبات فرديًا.

وإن كانت الإقامة أحد أسباب شرائك، فهذا يدفع القرار نحو عقار تملّك حر مؤكّد بوضوح لا عقار حق انتفاع، ويجعل عتبة الاستثمار الدقيقة قضية حاسمة للميزانية لا مجرد هامش.

تُسجَّل عمليات نقل العقارات في قطر لدى إدارة التسجيل العقاري التابعة لوزارة العدل. ورسوم التسجيل 0.25 بالمئة من القيمة المعلنة للعقار. ولا توجد ضريبة نقل عقاري منفصلة عن هذه الرسوم.

يحضر المشتري عادةً شخصيًا في مكتب التسجيل مع البائع (أو بوكالات)، وسند الملكية الأصلي، ونسخ جواز السفر، ونسخ تصريح الإقامة للوافدين، وإثبات الأموال. وفي الصفقات الأكبر، تتولّى البنوك غالبًا لوجستيات التسجيل ضمن عملية التمويل.

لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع العقار في قطر، ولا ضريبة عقارية سنوية على العقار السكني. وتكاليف الاحتفاظ معظمها رسوم خدمة تحدّدها إدارة المبنى أو المجتمع.

تقدّم عدة بنوك قطرية تمويلًا لغير القطريين، لكن فقط لعقارات في مناطق التملّك الحر المحدّدة. ومن أنشط المموّلين في هذا القطاع بنك قطر الوطني وبنك قطر الإسلامي والبنك التجاري القطري وبنك الدوحة.

نِسَب التمويل إلى القيمة للمشترين غير القطريين عادةً 50 إلى 60 بالمئة من قيمة العقار، أقل من 70 إلى 80 بالمئة المتاحة عادةً للقطريين. والمدد عادةً محدودة بـ 20 إلى 25 سنة، وغالبًا ما يُحدَّد عمر المقترض عند الاستحقاق بـ 65 أو 70 عامًا حسب البنك.

كما يقدّم بعض البائعين والمطوّرين خطط دفع داخلية على وحدات المخطط، خاصةً في لوسيل. وتتطلّب هذه الخطط عادةً دفعة أولى 10 إلى 20 بالمئة مع سداد الباقي مرحليًا خلال فترة الإنشاء.